城市更新的多維探索與實踐

2月28日，安徽省政府召開城市功能品質活力提升工作領導小組會議暨工作推進會，推動全省城市更新工作向縱深拓展。

城市更新，既關乎城市面貌改善和居住品質提升，也是擴大內需的重要抓手，通過健全完善可持續的城市更新機制，深化城市規劃、建設、運營、治理，推動城市高質量發展。

安徽省以城市功能品質活力提升行動為牽引，以加強既有建筑改造利用、推進城鎮老舊小區改造、開展完整社區建設，加強城市基礎設施建設改造、修復城市生態系統、保護傳承歷史文化等為抓手，創設“城品活力貸”等金融工具，完善城市更新支持政策，深入推進滁州、銅陵全國首批城市更新試點，合肥城市更新示范城市建設，實施一批城市更新重點片區和項目建設，城市承載力和競爭力不斷提升。

各地因地制宜實施城市更新，創新手法步法打法，探索形成了一批好的經驗和機制。

“無體檢不更新”

城市就像一個“有機生命體”。當下的城市更新，絕非簡單的拆舊建新，而是一場精密“診斷”的系統工程。

蕪湖市堅持把城市體檢作為城市更新的前提，一體推進城市體檢和城市更新，以需求為導向，打造公園城市，讓群眾生活綠意充盈。

首先，城市體檢發現問題。蕪湖市通過構建涵蓋“功能”“品質”“活力”的36項指標體系，融入年度城市體檢指標，從住房、小區、街區、城區四個維度開展體檢。針對體檢發現問題，編制城市更新專項規劃和年度實施計劃，推動城市更新精細化。

其次，城市更新解決問題。針對城市綠道服務半徑不足、邊角空地利用率低等問題，蕪湖市化繁為簡、小中見大，“見縫插針”式建成“蕪小園?口袋公園”124座，新增、提升綠地面積64.76萬平方米，將零碎空間改造為可穿行、可欣賞、可享受的綠色生態空間，達到投資不大、成效較好的目標，獲評2023年住房城鄉建設部“中國人居環境范例獎”。

最后，持續鞏固城市更新成果。結合城市體檢發現的問題，精細劃分城市更新片區（單元），加大城市系統化更新和項目建設力度，夯實體檢發現問題的治理成效。進一步強化“蕪小園”與綜合公園、社區公園、生態綠廊以及綠道、林蔭道的融合建設，依托交通軸線，串點連線成片，構建“300米見綠、500米見園”的15分鐘城市生活圈。

“規、建、管、運”的全生命周期

城市更新，不僅是物理空間的改造，更是城市結構優化、功能完善和品質提升的綜合過程。如何規劃和統籌資源、兼顧保護與發展，在城市更新中起著至關重要的作用。

滁州市加強城市特色要素識別和挖掘，結合創建國家歷史文化名城，探尋了“規、建、管、運”全生命周期城市更新模式，延續歷史文脈，彰顯地域特征。

一是“規”為先，落實頂層設計。嚴格落實滁州市名城保護規劃，編制歷史文化名城片區修建專項規劃，針對遵陽街、金剛巷等歷史文化街區保護修繕，提出個性化修復方案，保護老磚老瓦，保留原有布局、結構、材料、工藝，邀請城中老人評判修得“像不像、真不真”。

二是“建”入微，恢復歷史顏值。堅持“整舊如故、以存其真”的原則，通過“微更新、微循環、微改造”的繡花功夫，精心織補建筑肌理，重點培育清流街、宋城街、悅達889等4個傳統街區，保留古樹古井、還原院落格局，設計中老材料使用率超50%，古城修繕建筑面積近5萬平方米，全力展現“青磚黛瓦”的皖東明清古城市風貌特征。

三是“管”提效，堅持整體保護。頒布《滁州市歷史文化名城保護條例》，明確保護責任人權利義務，市級部門強化統籌規劃管控，防止建設走樣；瑯琊區落實監管主體責任，街道建立網格化監管隊伍，對街區開展日常巡查檢查；企業落實管理主體責任，構建多層級分類管理體系，建設性破壞行為得到遏制。

四是“運”盤活，煥發古城活力。引進祥耘、悅達等文旅公司，結合文化特征植入新業態，做活“夜間經濟”“步行街經濟”“民宿經濟”，激發古城活力；開展民俗文化游、非遺研學等活動，提升古城人氣；回遷傳統名小吃、手工藝作坊，與酒吧、咖啡館相得益彰，增添古城煙火氣。遵陽街、悅達889街區運營率均超95%，曾經日漸衰落的古城脫胎換骨，重現往昔繁華。

地處皖南的宣城市堅持尊重自然、順應自然理念，不破壞老城傳統格局和街巷肌理，在城市更新中保護傳承利用歷史文脈。

2023年，宣城市寧國河瀝溪老街作為安徽省級歷史文化街區，在城市更新中經歷了“刀下留街—全面普查—申報街區—更新改造—活力提升”的歷程，由一個普通的棚戶區改造項目涅槃為充滿活力、極具煙火氣的歷史文化街區。

“留改拆”并舉

城市更新講究的是系統性，需要統籌地上地下空間資源，補齊城市基礎設施短板，提升公共服務水平。蚌埠市堅持“留改拆”并舉，以保留利用提升為主，不搞大拆大建，系統提升城市功能品質活力。

蚌埠市以淮河為紐帶，實施淮河客廳點亮、山水公園營造、老舊社區提升、低效產業增效、基礎設施補短板等5類重點項目，“一城一策”進行城市更新，其中龍子湖區“兩站”片區以提質為主，蚌山區寶興面粉廠片區以保護為主，臨港、八里溝片區突出產業定位，以改造為主。懷遠、五河、固鎮縣緊跟其后，全面推進，各具特色。

一是精致“留”，守住人文底蘊。以不破壞城市傳統格局和街巷肌理為基礎，加強寶興面粉廠、京滬鐵路橋、太平街清真寺等城市文化要素的開發，結合歷史街巷格局，推進懷遠一中古建筑群、五河順河老街歷史建筑街區、蚌山區奮勇街和篾匠街特色街區等改造建設，塑造具有蚌埠記憶的老城文化街。

二是精細“改”，提升城市品質。以老舊小區改造和城市“微改造”為抓手，完善小區居住功能、釋放城市休閑空間，2024年完成老舊小區改造49個、投資2.25億元，推動住宅小區雨污管網溯源排查整治全覆蓋，完成整改雨污管網錯混接小區603個。從昔日的潮濕老舊、簡陋局促到如今的寬敞明亮、溫馨舒適，“原地換新家”的體驗，改善了居民生活空間，也提升了城市面貌。

三是精準“拆”，加強空間整合。對安全系數低、存在隱患的片區實行拆舊建新，加速成片土地盤活，推進勝利二村、徐橋安置房、王崗安置房等9個棚戶區項目建設；盤活水游城、天湖國際、世貿中心二期等爛尾問題項目，“全過程”陪伴解決項目建設“卡脖子”問題。2024年，蚌埠全市城鎮棚戶區改造基本建成17822套，為新青年、新市民等群體建設保障性租賃住房2463套，提前并超額完成改造目標任務。

探索城市更新可持續模式

構建可持續的城市更新模式，是城市高質量發展階段的必然要求。

始建于1969年的大唐淮北發電廠，是淮北市的標志性建筑之一。如今，隨著城市更新的步伐加快，老電廠迎來了新發展階段。

2023年以來，淮北市堅持市場化思維，培育招引城市運營商，促進城市資源要素與社會資本高效鏈接，為老電廠注入“源頭活水”，實現長久運營。

一是注重創新引領。堅持“先謀局再落子”，聘請上海風語筑文化科技股份有限公司等國內一流設計單位高水平規劃，對老電廠片區4000余畝用地進行梳理，科學確定淮北大唐電廠片區發展定位。

二是注重可持續發展。工業博物館項目成功爭取省級城市更新片區（單元）試點資金600萬元，把有為政府和有效市場結合起來，將項目投資和運營主體交給企業，通過商業招租、沉浸式體驗館運營等方式，實現資金平衡。其中，夔牛天街、夔牛公園項目，交給有成功運營經驗的公司合作，充分發揮項目運營經驗優勢。

三是注重運營前置。發揮大唐發電廠遺址毗鄰中心城區優勢，對1000畝項目核心區統籌布局，在整體規劃中保留一定比例的商業和住宅地塊。推動工業博物館、夔牛天街、夔牛公園先行建設，整體運營后將帶來大量人氣，為該區域品質住宅建設奠定基礎。

四是注重聯動引流。打造老電廠1969文化街區，組建7支由本土樂隊組成的“淮之夢”音樂聯盟并入駐，2024年5月以來成功舉辦懷舊主題音樂活動35場次，吸引人流量超50萬人次，相關視頻瀏覽量達千萬次，“流量”變為“留量”，帶動旅游收入1500多萬元。

“四個用好”

城市更新是一項系統工程，涵蓋多學科專業知識，涉及多元利益訴求。

在城市更新過程中，馬鞍山市堅持“四個用好”，強化專家指導，發揮社區營造（規劃）師作用，積極引導社會公眾參與，實現共建共治共享。

用好“智庫”力量。針對城市更新的路徑模式、項目實施、資金平衡等關鍵環節，多次邀請院士及國內知名專家“把脈問診”，讓城市更新的藍圖更加科學、更具前瞻性。在向山片區城市更新項目實施中，更是創設“智庫回訪”制度，確保咨詢成果轉化成落地舉措，讓城市更新更“增底氣”。

用好“總師”力量。針對重點片區城市更新規劃、策劃、計劃和實施方案，定期召開總規劃師、總經濟師、總工程師聯席會議，充分打磨更新方案，保障項目順利實施。在秀山片區城市更新過程中，通過“總師”聯席會議，“一事一議”達成共識，讓城市更新更“鼓士氣”。

用好“專業”力量。推行城市更新設計師負責制，在雨山湖片區更新項目中不僅邀請規劃、建筑、市政、園林設計師，還邀請學者、藝術家、投資運營等專業力量參與到項目策劃、實施和運營全過程，為項目注入更多創意和活力，讓城市更新更“聚人氣”。

用好群眾力量。堅持問計于民，搭建居民議事平臺，建立居民“愿望清單”。在完整社區建設過程中，征集“愿望清單”38條，其中31條合理訴求納入改造方案，獲得社區居民一致好評。2023年，珍珠園社區入選國家首批完整社區試點。居民的深度參與，讓城市更新更“接地氣”。

2024年以來，馬鞍山市充分尊重群眾意愿，將安徽工業大學附近體育路占道經營的“流動攤點”打造成布局合理的“精品夜市”，以“小投入”實現“大共情”；借助“外腦”、匯集“眾智”，建設G205沿線片區、雨山湖片區2個省級城市更新試點，騰退低效空間4500余畝，盤活低效閑置建筑9.2萬平方米，將智力資源轉化為更新資源、技術咨詢轉化為更新動力。

（作者單位：安徽省政府辦公廳，安徽省住房城鄉建設廳，安徽省城鄉規劃設計研究院）